Что относится к коммунальным платежам при аренде квартиры

Основное содержание

Для удобства собственников недвижимости разработано множество образцов, облегчающих процесс составления соглашения. Юридически значимый документ будет считаться действительным, если:

• Содержит основные реквизиты, обязательные для договоров данного типа.
• Оформлен в соответствии с установленным форматом, без помарок, зачеркиваний, дополнений.
• Обе стороны заявили о своем согласии с указанными правилами оплаты, о чем свидетельствуют подписи в конце.

Нарушение каких-либо пунктов является основанием предъявления претензий с дальнейшим разбирательством в суде.

Основные реквизиты и разделы

Специального унифицированного бланка на оплату ЖКХ за арендованное помещение не существует, в связи с чем, сторонам при составлении необходимо руководствоваться основными требованиями, предъявляемыми федеральным законодательствам к юридически значимым документам.

При составлении рекомендуется придерживаться следующей структуры:

• Основные положения, с указанием сторон, заключивших соглашение, а также основания возникшей потребности в документе (аренды конкретного помещения с указанными характеристиками).
• Стороны договариваются о доле расходов на ЖКХ, которые обязывается возместить наниматель.
• Права, обязанности нанимателя и лица, предоставившего недвижимость в аренду.
• Детали расчета, способы внесения оплаты.
• Штрафные санкции на случай просрочки или отказа от исполнения обязательств.
• Период действия документа.
• Положения об урегулировании спорных ситуаций.
• Условия досрочного расторжения.
• Реквизиты и подписи сторон.

Так как закон не дает строгих ограничений в вопросе составления данной бумаги, допускается включение дополнительных условий, исходя из конкретных обстоятельств сдачи в аренду. Главное условие – взаимное согласие сторон на зафиксированные письменно положения.

Предмет договора

В первой части документа определяются основания и причины, побудившие оформить договоренности между нанимателем и владельцем недвижимости.

После полного указания сторон первым разделом следует предмет договора. Обобщенное название «коммунальные платежи» может быть расшифровано более подробно с указанием потребляемых благ:

• отопление;
• использование водопровода;
• уборка мусора;
• канализация;
• электричество;
• лифт;
• газ и т.д.

На усмотрение граждан, плата за ЖКХ может быть представлена:

• постоянной усредненной суммой, взимаемой без учета объема потребленных услуг;
• переменной, основанной на цифрах в приходящих счетах и показанных приборами учета.

Следует отличать договор по возмещению коммунальных платежей от первичного договора поставки услуг ввиду того, что собственник жилья по умолчанию не вправе выступать в роли снабженца, поставляющего различного рода коммунальные услуги (см. Письмо ВС РФ №22 от 11 января 2002).

Раздел Права и обязанности при оплате коммунальных услуг при найме

Регулирование платежей требует определения прав и обязанностей каждой из сторон:

1. Права арендодателя могут быть представлены возможностью определения срока выставления счета.
2. Права нанимателя включают определение сроков, в течение которых арендатор оплачивает коммунальные услуги.
3. В обязанности арендодателя входит расшифровка статей расходов по коммунальным отчислениям, своевременном оповещении об изменении расценок коммунальными службами, бесперебойное обеспечение поставляемыми услугами.
4. К обязанностям нанимателя относят согласование с владельцем помещений времени использования занимаемой площади, запрет на внесение существенных изменений, включая монтажные/демонтажные работы, компенсация ущерба, нанесенного имуществу арендодателя в связи с нарушениями правил эксплуатации имеющегося в помещении оборудования и инженерных сетей.

Стороны могут вносить иные пункты, касающиеся порядка взаимодействия в различных ситуациях, при условии достижения согласия.

Так как бумага относится к числу юридически значимых документов, рекомендуется серьезно отнестись к его составлению. Это позволит избежать двусмысленных ситуаций и споров.

Возложение обязательства на арендатора

Собственник вправе установить более высокую стоимость аренды, если в составе платы будет стоимость обслуживания ЖКУ. Такие условия позволят ему избежать проблем с поставщиком, так как он будет полностью сам контролировать погашение долга. Но в таком случае могут возникнуть ситуации, когда квартплата станет слишком высокой, и квартиросъемщики не смогут не контролировать расход ресурсов. Поэтому тут лучше разделить платежи следующим образом:

1. За отопление, содержание общего имущества, ремонт, вывоз мусора платит арендодатель.
2. А за электроэнергию, воду и газ будет оплачивать съемщик отдельно, по факту использования.

Так можно будет заранее предупредить возникновение конфликтов, и избежать образования просрочки. Если же арендатор не платит коммунальные платежи, то он и будет привлечен к наказанию.

Составляющие арендной платы

Отражение в договоре пункта о возмещении коммунальных услуг без добавления их в плату – наиболее предпочтительный вариант. Например, можно отразить, что арендная плата будет состоять из 2-х частей. Первая часть – твердая, фиксированная сумма, она не меняется. Вторая часть – зависит от набора оказываемых услуг, сезонности (например, в расходе той же электроэнергии).

Постоянная часть

По ст. 614, п.2 и 3 участники арендного правоотношения предусматривают в соглашении твердый размер оплаты. Она отражает постоянную часть. Она фиксированная, включает плату за пользование помещением или иным имуществом арендодателя.

На практике, постоянная часть определяется посредством умножения ставки найма на площадь помещения в квадратных метрах.

Переменная часть

Эта часть рассчитывается из стоимости коммунальных услуг, которые потребляются арендатором за определенное время.

Основные моменты договора аренды нежилого помещения

В составлении арендного соглашения, сторона, которая инициирует заключение договора, опирается на нормативы ГК, а именно:

1. , которая устанавливает, что арендодатель обязан предоставить нанимателю своё имущество за установленную плату в срочное владение или пользование.
2. , определяющую правовой статус лица, сдающего недвижимость в аренду.
3. , которая предписывает заключение отношений в письменном виде с обязательным подписанием обеими участниками договора и в случае с юридическими лицами – скреплением печатью подписей ответственных лиц.
4. По части передачи арендуемого имущества, отсылкой служит.
5. В вопросах определения оплаты за наём помещения и порядка их реализации опираются на

Договаривающиеся стороны могут предусматривать в соглашении найма сочетание любых форм арендной платы с включением различных статей расхода. К одним из таких видов затрат относятся коммунальные платежи.

Глава 33. коммунальные платежи при аренде

Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию). 1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг. 3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей. Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов. Первый вариант.

Договор по присмотру и уходу за детьми: что учесть директору?

Руководителю детского сада нужно очень внимательно подойти к составлению договора с родителями, так как этот документ призван защитить его интересы, а также должен соответствовать законодательству, в частности «Закону о защите прав потребителей».

Советую внимательно и критично отнестись к договорам, которые вы скачиваете с сайтов или заимствуете у коллег.

Естественно, данные тех, кто заключает договор: Заказчика и Исполнителя.

Затем идет Предмет договора: оказание услуг по присмотру и уходу.

Не забудьте указать фамилию ребенка, так как она может отличаться от фамилии заказчика, и приложить копию свидетельства о рождении или иного документа, подтверждающего права заказчика.

Описание самих услуг можно включить в договор или вынести в приложение.

В этом разделе вы описываете, что и как должен делать исполнитель при оказании услуги: как обращаться с ребенком, как с заказчиком, как и с чьей помощью оказывать услугу.

Тщательно пропишите обязанности заказчика. Если вы в договоре не укажете необходимость предоставить медицинское заключение или необходимость сообщать заблаговременно о непосещении детского сада, вы не сможете этого требовать.

Мой опыт работы с владельцами садов показывает, что камнем преткновения является вопрос: делать ли перерасчет за пропущенные дни? А если делать, то как?

Некоторые не делают перерасчет и пишут: уплаченная сумма не возвращается. Вторые возвращают какой-то процент, например, 50% (не знаю, на основании каких расчетов – или вовсе без них?), третьи делают перерасчет по питанию.

Скажу сразу: тем, кто не делает перерасчет, грозит, во-первых, штраф Роспотребнадзора за нарушение «Закона о защите прав потребителей», во-вторых, 100%ный проигрыш в суде, если дело дойдет до него. Это называется «неоказанная услуга».

Правильным вариантом (и это доказывают дела, выигранные в различных судах) является следующий.

Например: фиксированная оплата за предоставление места в группе по уходу за ребенком, услуги воспитателя, и пересчитываемая — стоимость услуг по оплате питания.

Таким образом при отсутствии ребенка вы делаете перерасчет только за питание. Если родитель не согласен, тогда вы не гарантируете сохранение места в группе.

Два последующих пункта – это ответственность сторон и заключительные положения. Они общие для договоров, так что здесь никаких изменений делать не нужно.

1. Я предлагаю обязательно страховать детей на время пребывания их в саду. Поверьте, это во многих случаях убережет и ваш бюджет, и нервные клетки, а также ваше время. Возможность заключить договор коллективного страхования есть у «Ингосстраха», у «Росгосстраха». В вашем городе могут быть и другие страховщики, предлагающие такую услугу. Изучите их предложения и сравните страховое покрытие, количество детей и стоимость. Как правило, это очень недорого.
2. Обязательно укажите, кто имеет право забирать ребенка из сада: составьте список с ФИО и контактными данными (адрес, телефоны). Более подробно об ответственности читайте в статье «Ценный груз: распишитесь в получении».
3. К договору обязательно прикладывайте «Согласие на обработку персональных данных» с подписью клиента. Если этого документа не будет, вам грозит штраф: с 29 июля 2017 г. произошли ужесточения в «Законе о персональных данных».
4. Не рекомендую «утяжелять договор» и составлять его на 4-10 страницах. Лучше сделайте приложения.
5. Далеко не все клиенты читают договор внимательно до его подписания, но начинают вчитываться в каждое слово, как только наступает час «Ч». Помните, что вы заключаете гражданско -правовой договор, где обе стороны равны, а подписи доказывают, что заключившие договор согласны на данные условия. Поэтому относитесь внимательно к составлению, а также подписанию договора! Во всяком случае, ваш экземпляр должен быть подписан с обеих сторон.
6. Имеющие лицензию на образование при составлении договора должны руководствоваться Правилами оказания образовательных услуг (Постановление Правительства РФ от 15.08.2013 N 706).

Договор на возмещение оплаты коммунальных платежей

При составлении дополнительного договора физическому лицу, являющемуся арендатором, в обязанность должна быть вменена необходимость уведомления арендодателя о том, что в адрес его жилого объекта выставлен счет на оплату

Также немаловажно указать необходимость индексации сумм платежа при изменении тарифов

ВНИМАНИЕ !!! Договор, содержащий в себе положения о порядке возмещения коммунальных платежей, лучше составлять отдельно, так как в этом случае можно более детально прописать все важные моменты. При необходимости образец его можно найти в свободном доступе в сети интернет

В данном случае возмещения ежемесячно по окончанию отчетного периода собственник жилого помещения составляет акт на предоставление услуг, где прописывает все суммы, обязательные к оплате. Каким образом будут составляться отчетные документы и в какой срок производится оплата лучше прописать в тексте этого дополнительного договора.

Способы документального оформления обязанностей арендатора по возмещению коммунальных услуг

Существует несколько способов по документальному подтверждению обязанности нанимателя оплачивать коммунальные услуги:

• их включение в договор;
• составление отдельного соглашения;
• заключение договора собственником помещения для приобретения услуг для нанимателя.

Включение стоимости услуг в состав арендной платы

В договоре стороны обязательно прописывают размер арендной платы. Стоимость коммунальных услуг они могут включить в арендные платежи.

Заключение договора о возмещении коммунальных услуг

Специалисты рекомендуют составлять договор о возмещении затрат между юридическими лицами. Это отдельное соглашение на возмещение коммунальных услуг. В нем необходимо учесть ряд нюансов:

1. Счет на оплату услуг со стороны ресурсоснабжающей организации выставляется владельцу помещения. Соответственно, наймодателю, который обязан заблаговременно предупредить арендатора о текущих платежах.
2. Соглашение оформляется письменно, в 2-х экз. Один – наймодателю, второй – арендатору, с подписями обоих участников.
3. В соглашение нужно включить пункт о возможности индексации возмещения. И это необходимо из-за нередкого повышения коммунальных тарифов.

Заключение договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг для арендатора

На практике, договор с поставщиками услуг, необходимый для бесперебойного функционирования помещений, заключает владелец. В случае сдачи недвижимости, происходит возмещение комплекса коммунальных услуг со стороны арендатора наймодателю.

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.

Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

Права и обязанности сторон. 

Арендодатель имеет право: 

• Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению. 
• Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
• Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

Арендодатель обязан:

• предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
• предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
• если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
• производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право:

• Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
• Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
• Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

• использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
• вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

• определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
• установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
• определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
• передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
• затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

• исполнение договора:
• ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
• соглашение обеих сторон о расторжении договора;
• исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

Наименование и местонахождение сторон. 

Обязанность по уплате

Чтобы вода, электроэнергия, отопление помещений или водоотвод поставлялись бесперебойно, все потребители этих ресурсов обязаны вовремя вносить платежи. Ответственность за оплату лежит на собственнике помещения, то есть арендодателе.

Исходя из устоявшейся практики, наниматели компенсируют затраты на уплату коммунальных услуг из части оплаты на наем нежилого помещения своему арендодателю, поскольку все договоры поставки заключаются только с истинным собственником недвижимости, но никак не с арендаторами.

Вносить денежные средства можно двумя путями:

• Вместе с основными погашениями за наем нежилого помещения.
• По отдельному обоюдному соглашению сторонами сделки.

Если стороны договорились об оплате в составе основных поступлений за наем помещений, то здесь будет действовать фиксированная сумма за весь период действия договора. Но этот вариант, скорее всего, будет невыгоден арендодателю, поскольку ставки за пользование коммунальными услугами обычно имеют тенденцию к повышению.

Здесь соглашение будет состоять из двух разных частей:

• Собственно из условий, прав и обязанностей сторон по договору аренды, с фиксированной ставкой оплаты за наем нежилого помещения.
• Другой части, в которой будут оговариваться условия оплаты коммунальных услуг.

Обязанность по уплате

Чтобы вода, электроэнергия, отопление помещений или водоотвод поставлялись бесперебойно, все потребители этих ресурсов обязаны вовремя вносить платежи. Ответственность за оплату лежит на собственнике помещения, то есть арендодателе.

Исходя из устоявшейся практики, наниматели компенсируют затраты на уплату коммунальных услуг из части оплаты на наем нежилого помещения своему арендодателю, поскольку все договоры поставки заключаются только с истинным собственником недвижимости, но никак не с арендаторами.

Вносить денежные средства можно двумя путями:

• Вместе с основными погашениями за наем нежилого помещения.
• По отдельному обоюдному соглашению сторонами сделки.

Если стороны договорились об оплате в составе основных поступлений за наем помещений, то здесь будет действовать фиксированная сумма за весь период действия договора. Но этот вариант, скорее всего, будет невыгоден арендодателю, поскольку ставки за пользование коммунальными услугами обычно имеют тенденцию к повышению.

Но существуют и другие договоренности: плата составляет фактически выставляемую управляющей компанией сумму, отображенной в платежной квитанции.

Здесь соглашение будет состоять из двух разных частей:

• Собственно из условий, прав и обязанностей сторон по договору аренды, с фиксированной ставкой оплаты за наем нежилого помещения.
• Другой части, в которой будут оговариваться условия оплаты коммунальных услуг.

Рекомендации юристов

Распределение расходов на содержание арендованного имущества остается дискуссионным вопросом. Нормативные акты описывают лишь стандартные ситуации. На практике количество схем значительно больше. Так, у участников сделок часто возникают следующие вопросы:

Ситуация
Решение
Арендатор не вносит коммунальные платежи
Если обязанность по оплате потребляемых ресурсов прописана в договоре, арендодатель вправе предъявить иск. В суде потребуется представить расчет задолженности (решение АС Тверской области по делу А66-4815/2018).
Отсутствие в соглашении соответствующего пункта усложняет взыскание. Арендатор может заявить о включении компенсации в общую плату по договору. Единой правовой позиции по таким спорам суды не выработали. Юристы рекомендуют собственникам ссылаться на ст. 616 ГК РФ и определение ВАС по делу А35-10186/2009. При отсутствии специфических обстоятельств служители Фемиды встают на сторону истцов (постановление ФАС СЗО № А05-3280/2006)
Объект одновременно арендуют несколько человек или организаций. Отдельные участники уклоняются от оплаты коммунальных услуг
В этом случае значение будет иметь содержание договора. Так, многие собственники возлагают обязанность по содержанию объекта на одного арендатора. Остальные участники рассчитываются с таким партнером самостоятельно. С этой целью может заключаться дополнительное соглашение. Наличие такого условия существенно облегчает процесс взыскания задолженности. Спор разрешается без привлечения соответчиков по правилам, описанным выше.
Если обязанность по возмещению коммунальных расходов лежит на всех арендаторах, разбираться придется с каждым неплательщиком. При этом потребуется обосновать размер требований. Самым простым вариантом является установление раздельных приборов учета. Недоимка взыскивается по их показателям.
Альтернативой служит пропорциональное разделение. Соотношение обязательств сторон прописывается в договоре. Это позволяет взыскивать задолженность именно с того арендатора, который уклоняется от платежа. Принцип пропорциональности широко применяется судами. Примерами служат постановление 9 ААС № 9АП-31629/2019 и решение АС Воронежской области по делу А14-2652/2019

Арендодатель завышает компенсацию коммунальных расходов
Размер платежей ресурсоснабжающим организациям устанавливается региональными и муниципальными актами. Выявить обман арендодателя можно, обратившись к таким документам. В Москве, например, действуют постановления , 1497-П, а также распоряжения департамента экономического развития № 233-ТР, 387-ТР. Если суммы, полученные собственником, окажутся больше, имеет смысл говорить о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). Взыскивать его придется в суде

При этом важно доказать несоответствие применяемых ответчиком ставок, местным тарифам (дело А40-116782/15). Попытки завысить компенсацию нередко маскируют

Так, в текст договора включают условие о возмещении износа коммуникационных агрегатов или приборов учета. Законными признать подобные действия нельзя. Статья 611 ГК РФ обязывает сдавать имущество в аренду со всем оснащением. Объект должен быть пригоден к эксплуатации. Выделение счетчиков или коммуникационных систем в самостоятельный объект противоречит общему смыслу нормы. Похожий вывод озвучен в . Более того, отдельные виды деятельности попадают под лицензирование (ст. 12 закона 99-ФЗ). Получение с контрагента платы за эксплуатацию узлов связи, например, грозит арендодателю претензиями контролирующих органов. Собственника могут обвинить в ведении бизнеса без соответствующего разрешения (ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 171 УК РФ)

В заключение отметим, что прозрачность начислений обеспечивает оперативное разрешение финансовых споров, а также снижает риск злоупотреблений. При составлении соглашений юристы рекомендуют пользоваться образцами. В бесплатных справочно-правовых системах представлено большое количество таких документов. При этом каждый шаблон подлежит адаптации к конкретным отношениям.