Альтернативная продажа квартиры — что это такое?

Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

(фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

— единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Платежи в бюджет и вычеты при альтернативной сделке

Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:

1. Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:
   • до 01.01.2016 г. – не менее трёх лет;
   • с 01.01.2016 г. по 31.12.2019 г. – не менее пяти лет;
   • с 01.01.2020 г. – до трёх лет при условии единственности жилья и пяти при наличии ещё хотя бы одного объекта недвижимости.

1. Возникновение права на налоговый имущественный вычет при встречной покупке в качестве постепенного возврата НДФЛ за счёт будущей зарплаты или по результатам предоставления налоговой декларации по итогам календарного года.

Альтернативные сделки с недвижимостью исключают взаимозачёт в части налоговых обязательств, возникающих в момент продажи и налоговых льгот в виде вычетов при встречной покупке.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов

1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

• возможная потеря купленной недвижимости;
• возможная потеря большой суммы денег;
• затраты на оформление документов в Росреестре;
• потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Как происходит альтернативная купля-продажа

На стадии предварительной подготовки уточняют личные требования, проверяют актуальные предложения рынка недвижимости. Выставляют жилплощадь на продажу, организуют рекламу.

С покупателем и продавцами альтернативных квартир заключают договора, делают предварительные оплаты. После завершения процедуры регистрации завершают расчет между сторонами.

Какие документы нужны для оформления

В нотариальную контору предоставляют:

• гражданские паспорта, свидетельства о рождении, другие удостоверения личности сторон;
• выписку из ЕГРН с указанием долей собственности при наличии нескольких владельцев;
• предложения по тексту ДКП;
• письменные отказы других собственников и согласие супруга(и) (заверенные нотариально);
• разрешение ООП, если несовершеннолетний ребенок прописан или является одним из совладельцев или собственником квартиры;
• сведения из МВД о жильцах, официально зарегистрированных по адресу;
• подтверждение из управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате;
• справки из НД, ПНД.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой

Соглашение ничем не отличается от обычного ДКП. Невозможно сформулировать особые требования к покупателю, которые взаимно связаны с выполнением обязательств владельцами альтернативных квартир. Единственное приемлемое условие – получение задатка для предварительных расчетов.

Скачать: Образец ДКП при альтернативной сделке.doc

Представленный типовой договор альтернативной продажи квартиры корректируют с учетом особых исходных условий. В частности, можно установить срок и порядок освобождения квартиры, устранения имеющихся обременений.

Порядок действий при сделке

Подробный алгоритм:

• оценивают квартиры (К1, К2 и К3) для уточнения диапазона доплат;
• организуют поиск покупателя на К1;
• с условием возможных задержек изучают актуальные предложения по альтернативной недвижимости;
• заключают предварительный договор, получают задаток за К1;
• выбирают К2 и К3, собирают сопроводительные документы для К1;
• подписывают предварительные соглашения, передают задатки владельцам К2 и К3;
• с подготовленными документами обращаются в нотариальную контору для совместного подписания основных ДКП;
• после регистрации стороны забирают деньги из банковских ячеек (завершается расчет);
• по всем квартирам подписывают акты приема-передачи для официального подтверждения выполненных обязательств и отсутствия взаимных претензий.

Как происходит расчет при альтернативе

Для безопасного обращения с деньгами пользуются типовыми банковскими услугами. Наличные кладут в сейфовые ячейки. Процедуру можно выполнять совместно отдельными парами «продавец-покупатель». Для передачи средств предоставляется специальное помещение, оснащенное техническими средствами для счета и проверки купюр. В договоре с банком определяют пакет документов, которые открывают доступ в хранилище получателю. Как правило, для проверки предоставляют:

• гражданский паспорт;
• ДКП;
• выписку из «Росреестра», подтверждающую запись в базу данных нового владельца.

Безналичный расчет при альтернативной сделке организуют по аналогичной схеме. Вместо ячеек пользуются условным банковским счетом.

Как регистрируют права собственности

Завершение передачи приобретенного имущества фиксирует запись в базе данных ЕГРН. Для выполнения процедуры можно использовать:

• отделения «Росреестра»;
• МФЦ;
• сайт Госуслуги;
• оформление через нотариуса.

Самый длительный вариант, обращение в МФЦ, составляет до 10 рабочих дней по утвержденным нормативам. Стоимость – 2000 р. Быстрее всего, за сутки, можно выполнить регистрацию с помощью нотариальной конторы при работе с электронным документооборотом. В этом случае госпошлина уменьшается до 1 400 р.

Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью

В число преимуществ проведения альтернативной сделки входят:

• Короткий по времени срок организации переезда в новое жильё.
• Сохранение финансового ресурса семьи за счёт аналога мены объектами недвижимости, допускающими непосредственное вступление в фактическое владение.
• Гарантии приобретения жилья, предоставленные договором сторон.
• Допустимость использования кредитных средств.
• Гарантия проведения взаиморасчётов между контрагентами сделок.

В качестве недостатков можно выделить:

• Сложность организации процедуры, взаимная зависимость участников друг от друга.
• Зависимость договорённостей от ситуаций, складывающихся у контрагентов.
• Повышенная степень рисков при вмешательстве объективных обстоятельств.

В силу обстоятельств, способствующих форс-мажору и требующих повышенного внимания при организации альтернативной сделки, покупка таких квартир может представляться привлекательной за счёт снижения стоимости жилья приблизительно на 10% в сравнении со стандартными видами продаж.

Налоги в альтернативной сделке

Вырученные от продажи объекта деньги относятся к полученному за весь отчётный период доходу гражданина, облагается 13% налогом. Даже если на них сразу купили другое жильё.

Из статьи 217.1 НК РФ следует, что налог не нужно платить, если имуществом владели больше трёх лет, в случаях:

• получения этого имущества в наследство или был договор дарения от члена семьи или близкого родственника;
• право собственности появилось после приватизации;
• имущество было передано в собственность по условиям договора пожизненного содержания.

Не нужно платить, если после приобретения собственности, до момента продажи ей владели больше пяти лет.

Если ни одно из перечисленных условий не подходит, продавец обязан до 15 июля следующего за отчётным, года выполнить обязанность по уплате налогов.

Пункт 5 этой же статьи даёт возможность уменьшить размер налогооблагаемой суммы.Если полученный от продажи доход меньше 70% кадастровой стоимости квартиры в год покупки, для расчёта налога принимается сумма в размере 70% кадастровой стоимости жилья в год продажи.

Законом субъекта РФ перечисленные условия минимального срока владения и уменьшения размера могут быть снижены, вплоть до нуля.Помимо обязанности по уплате налога на доход от продажи недвижимости, продавец имеет право на имущественный вычет, соответствующий размеру дохода от продажи квартиры.

Если проданная жилплощадь была приобретена путём покупки, у продавца есть возможность заменить получение имущественного вычета снижением налогооблагаемой суммы на размер фактических затрат на приобретение этого жилья. Расходы подтверждаются документами.

Например, купив квартиру за один миллион рублей и впоследствии продав её за полтора миллиона, гражданин может снизить налогооблагаемую сумму до пятисот тысяч:

• 1500000*13%=195000;
• 1500000-1000000=500000;
• 500000*13%=65000.

Какое из предложенных условий выгоднее, решать продавцу

Стоит обратить внимание на то, что вычет начисляется частями и на его получение может уйти несколько лет, налоги же уплачиваются полностью в ограниченный срок

Учитывая особенность альтернативной продажи, продавец одновременно становится покупателем. В случае покупки Налоговым кодексом РФ установлено право на получение имущественного вычета в размере потраченных на приобретение новой собственности денег, но не больше двух миллионов рублей.

Такая возможность предоставляется гражданину только один раз. Возможно, при повторной покупке, получить остаток вычета, если в первый раз он был получен не полностью. Если собственность была приобретена в доле, каждый собственник имеет право на вычет, соответствующий его доле.

Тем, кто покупает жильё с помощью ипотеки, даётся возможность получить налоговый вычет на выплаченные проценты, но не более трёх миллионов рублей.

Итак, гражданин обязан уплатить налог 13% от продажи квартиры, если владел ей меньше установленного Налоговым кодексом срока.

При этом он может:

• снизить облагаемую налогом сумму до 70% кадастровой стоимости;
• снизить облагаемую сумму на сумму фактических затрат на покупку продаваемого жилья;
• получить имущественный вычет при продаже до одного миллиона рублей;
• получить имущественный вычет при покупке до двух миллионов рублей;
• получить имущественный вычет за проценты по ипотеке до трёх миллионов рублей.

Любой имущественный вычет предоставляется только один раз.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей. Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия. Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует. По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

• целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
• возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
• проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

Преимущества

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

Недостатки

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

Преимущества

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

Недостатки

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Oткaзывaeтcя знaкoмитьcя c вaми личнo

Нepeдки cлyчaи, кoгдa пpoдaвeц нe мoжeт caм пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe и нaдeляeт дpyгoe лицo пpaвoм пoдпиcaть дoгoвop и пoлyчить дeньги oт eгo имeни. 3дecь вoзмoжны вapиaнты пoддeльнoй дoвepeннocти, oтoзвaннoй и cocтaвлeннoй oт имeни нeдeecпocoбныx, oгpaничeннo дeecпocoбныx и дaжe yмepшиx людeй. Кoнeчнo, мoжнo пpoвepить, нe oтoзвaнa ли дoвepeннocть, нo быть cтoпpoцeнтнo yвepeнным в дoбpocoвecтнocти выдaвшeгo ee нoтapиyca вы вpяд ли cмoжeтe. 

Ecли вo вpeмя пoдгoтoвки к cдeлкe вы oбщaлиcь c пpoдaвцoм, и oн caм пpeдyпpeдил вac, чтo нe cмoжeт пpиcyтcтвoвaть нa пoдпиcaнии, pиcкoв cильнo мeньшe. A вoт ecли вы пpoдaвцa в глaзa нe видeли, a oбщaeтecь тoлькo c eгo дoвepeнным лицoм — этo пoвoд нacтopoжитьcя. Coвpeмeнныe cpeдcтвa cвязи пoзвoляют пooбщaтьcя c чeлoвeкoм, дaжe ecли тoт нaxoдитcя в дpyгoй cтpaнe. Taк чтo ecли xoзяинy и eгo дoвepeннoмy лицy нeчeгo cкpывaть, oни пoйдyт вaм нaвcтpeчy и нaйдyт вoзмoжнocть opгaнизoвaть пepeгoвopы.

Подводные камни: риски продавца и покупателя

Как отмечено выше, первая квартира реализуется по стандартной схеме. Покупатель организует предварительную проверку по позициям:

• техническое и эстетическое состояние объекта недвижимости;
• соответствие заявленной цены ситуации на рынке в определенном сегменте;
• права собственности;
• отсутствие банковского залога и других обременений;
• наличие других жильцов и претендентов на квартиру.

Последний пункт следует пояснить. Прописанный в квартире несовершеннолетний ребенок затруднит выполнение сделки и последующее распоряжение купленном имуществом. Для выселения малолетнего нужно специальное согласование органов опеки. Значительные проблемы способны создать:

• наследники, претендующие на долю в завещании;
• лица с правом пожизненного проживания по договору ренты;
• граждане, которые не участвовали в приватизации.

По некоторым спорным вопросам о правах собственности срок исковой давности составляет до 10 лет. При отсутствии опыта рекомендуется поручать тщательную проверку опытным специалистам.

Продавцу квартиры К1 придется выполнить аналогичные действия перед покупкой К2 и К3. Соответственно возрастает объем работ, увеличиваются сопутствующие затраты. Главный риск – срыв сделки по вине владельцев альтернативных объектов недвижимости на стадии регистрации. Контролировать процедуру (прохождение) передачи прав можно на официальном сайте «Росреестра». Внимательная проверка сопроводительной документации поможет исключить технические ошибки.

Альтернативное решение – оформление сделки через нотариуса. В нотариальном варианте даже расчет при альтернативной продаже можно организовать через нот контору. Другие преимущества:

• профессиональная подготовка ДКП;
• удостоверение дееспособного состояния сторон;
• квалифицированная организация рабочих процессов;
• синхронизированная передача документов в «Росреестр»;
• ускоренная регистрация (1-3 дня).

Главный недостаток нотариуса – затраты. Составление договоров и другие технические услуги стоят от 1,5 до 12 т. р. в зависимости от региона и коммерческой политики нотариальной конторы. Отдельно оплачивают оказание услуг с выездом по адресу заказчика, выполнение поручений по доверенности.

В обязательном порядке оплачивают государственную пошлину. Тарифы установлены нормами действующего законодательства с учетом степени родства. Для расчета берут базовую ставку и добавляют вычисленную часть в процентах от кадастровой оценки (КС).

Если квартира продается третьему лицу, нужно оплатить:

• при КС по сведениям из базы данных ЕГРН <1 млн р. – 3 000 р. + 0,4%;
• 1 <КС <10 млн р. – 7 000 р. + 0,2%;
• КС> 10 млн р. – 25 000 р. + 0,1%;
• максимальная сумма – 100 000 р.

Для близких родственников действуют льготные условия:

• при стоимости КС <10 млн р. – 3 000 р. + 0,2%;
• если КС> 10 млн р. – 23 000 + 0,1%;
• макс. – 50 000 р.

Пример:

• квартира продается третьему лицу;
• кадастровая стоимость К1 составляет 2 850 000 р.;
• так как действует условие 1 <КС <10 млн р., применяют 0,2%: 2 850 000 * 0,002 = 5 700 р.;
• с учетом постоянной части вычисляют сумму: 5700 + 7 000 = 12 700.

Как показывает расчет, официальные расходы на нотариальное оформление вполне приемлемы. Юридическая поддержка и профессиональная организация значительно увеличивают надежность сделок.

В договор на оказание услуг можно включить уведомление других владельцев при операциях с долевой собственностью, иные дополнительные действия.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

Поиск участников — покупателя и продавца

Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).

Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
Регистрация в .
Расчет

Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям . Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры

Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены

Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.