Чёрные риэлторы

Преступные схемы чёрных риелторов

По официальным данным, каждая пятнадцатая сделка с недвижимостью, проворачивается чёрными риелторами. Только в Москве, ежегодно рейдеры захватывают несколько десятков квартир.

Преступные схемы постоянно совершенствуются, изменяются, дорабатываются. Вот наиболее популярные:

     1. Соцработник или сотрудник ЖКХ

Простая, проверенная схема. По своим каналам, мошенники узнают, где живут одинокие, пожилые люди. Звонят в квартиры, представляются социальными работниками или представители управляющих компаний.

Людям предлагают подписать согласие на проведение в подъезде ремонтных работ или замену электропроводки. На самом деле, черные риелторы подсовывают пенсионерам на подпись доверенность на продажу собственного недвижимого имущества.

     2. Продажа квартир умерших людей

Мошенник выслеживают одиноких людей, которые страдают от неизлечимых болезней. Дожидаются их смерти. Затем, в квартиры вселяют своих сообщников, выдавая их за собственников. Пока, о смерти настоящего владельца никому не известно, быстро продают недвижимость и исчезают.

     3. Невыносимое соседство

Третью схему применяют в тех случаях, когда хотят захватить всю коммунальную квартиру. Мошенники покупают одну комнату, заселяют в неё подсадного человека. Он, в свою очередь, создаёт просто невыносимые условия жизни для собственников из других комнат.

Если владельцы комнат в коммуналке, несмотря на невыносимые условия жизни, отказываются продавать комнаты, то давление на них усиливается, применяются преступные методы – угрозы, насилие, шантаж. В результате, измотанные люди, соглашаются продать своё жильё намного ниже рыночной стоимости.

     4. Похищение людей

Преступник выслеживают одиноких людей, являющихся собственниками квартир, за которых некому заступиться. Похищают их, увозят в заброшенные дома, деревни. Там разными способами, в том числе, применяя насилие, угрозы, заставляют подписать документы о продаже квартиры за ничтожные деньги.

     5. Пожизненная рента

Злоумышленники, представляясь социальными работниками, оформляют с больным, беспомощным человеком договор ренты. Они обещают обеспечивать, заботиться о человеке. Вместо платы, обманутая жертва подписывает договор о передаче квартиры.

     6. Продажа съёмной квартиры

Преступники снимают квартиру. Подделывают свидетельство о праве собственности, паспорт и другие документы собственника. Затем, представляясь владельцем, пересдают её на длительный срок или продают квартиру по поддельным документам.

Как бороться с аферистами и стоит ли это делать?

Куда обратиться?

Прежде всего немедленно обращайтесь в полицию, Следственный Комитет и прокуратуру. Обязательно добейтесь возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Есть ли смысл судиться?

Конечно, да. Наймите хорошего адвоката, который специализируется на решении проблем с недвижимостью.

При выборе адвоката старайтесь отдавать предпочтение известному и опытному юристу со связями в суде.

Какие документы предоставить в качестве защиты?

Соберите и предоставьте следственным органам и адвокату все документы, связанные с вашей квартирой: договор купли-продажи вместе с передаточным актом, свидетельство о праве самой государственной собственности технический и кадастровые паспорта, выписку из Росреестра, справку из паспортного стола.

Как не попасть на мошенников?

Выбирая риэлтора, которому Вы сможете доверить сделку с недвижимостью, важно, прежде всего, изучить список черных
риэлторов. Как правило, в крупных городах, и даже в небольших, составляются списки с недобросовестными брокерами и
агентами, которых лучше обходить стороной

В этом списке представлены данные тех, кто обманул клиентов или не
выполнил свою работу, взяв предварительно деньги. Если в этом списке вашего претендента нет, значит, возможно, перед
Вами порядочный человек. Но и здесь не стоит расслабляться. Важно, чтобы:

• Оформление сделки купли-продажи, или иной другой, происходило через агентство недвижимости, которое работает не
  первый год и имеет хорошую репутацию, и массу положительных отзывов.
• На все посреднические услуги составляется договор и подписывается в двустороннем порядке.
• Отсутствует спешка.
• Специалист юридически подкован, уверенно отвечает на Ваши вопросы, и на по разному сформулированные одни и те же
  вопросы следует один ответ.
• Наличие приличного офиса с сотрудниками, наружной рекламой, собственным интернет сайтом.

Работа с психически неустойчивыми и нездоровыми людьми

Эта категория – излюбленная для работы мошенников. Будучи хорошими психологами, они прекрасно умеют втираться в доверие

И если большинство людей осмотрительны во всем, что касается их денег, и проявляют нелишнюю осторожность, то категории психически нездоровых, зависимых от алкоголя или наркотиков наиболее уязвимы

Информацию мошенникам часто сливают социальные службы, которые из-за своей работы в курсе проблем их подопечных.

Итак, что делают черные риэлторы, когда имеют дело с человеком с нестабильной психикой?

1. Вариант первый. Проводят сделку купли-продажи. Здесь им требуется свой нотариус, который зафиксирует якобы правомерность сделки. Собственник квартиры, имея, например, отставание в психическом развитии, подписывает договор купли-продажи и расписывается в якобы получении денег. Понятно, что никаких средств он не видит, зачастую даже не осознавая, что бумаги, на которых он ставит подпись, связаны с недвижимостью.
2. Вариант второй. Фиктивные браки. Этот вариант показывает, как действуют черные риэлторы, имея дело с хроническими алкоголиками или наркоманами. Известны случаи, когда такого больного человека женили и после этого начинали активно спаивать либо дешевым алкоголем, либо поставляли тяжелые наркотики, ожидая передозировки. После гибели несчастного жена оформляет на себя недвижимость как наследство и делит барыши со своими сообщниками.
3. Вариант третий. Продажа квартиры за дозу или минимальную сумму. Здесь дело касается наркоманов, находящихся в стадии ломки. В этот момент человек готов на неадекватные действия, и на помощь приходят черные риэлторы. Мошенники выкупают собственность за смешные суммы, на которые можно получить дозу. Наркоман подписывает все бумаги, часто продавая доли в квартирах родителей и обеспечивая тем самым им глобальные проблемы.

Если в вашей семье есть родственник, имеющий проблемы с алкоголем, наркотическими веществами, азартными играми, если это психически неустойчивый человек или гражданин с неким заболеванием, будьте максимально бдительны, не бросайте все на самотек. Признание человека недееспособным, конечно, решило бы проблему, но это не всегда возможно. Да и нередки случаи, когда, подавая на лишение дееспособности, родственники преследуют свои, отнюдь не самые чистые цели. Поэтому суды удовлетворяют такие ходатайства при повышенном внимании.

Важно знать! Если родственник стоит на учете в психоневрологическом диспансере, это вовсе не означает, что он признан недееспособным

Поэтому если признать человека недееспособным возможности нет, просто проявляйте максимальное участие и внимание к его жизни. И еще совет: заберите у такого родственника все оригиналы документов о недвижимости

Если мошенникам потребуется делать копии, то это замедлит процесс.

Странная смерть

За три недели до своей кончины женщина внезапно почувствовала себя плохо, хотя до этого не болела. В поликлинике сдавала анализы четыре раза — каждый раз медики разводили руками и ставили всё новые диагнозы: гипертонический криз, ротавирус. После четвертого визита к врачам было принято решение о госпитализации. Через несколько дней в больнице сделали компьютерную томографию и в срочном порядке перевели пациентку в реанимацию. Через два часа она скончалась. В заключении, которое выдали на следующий день, говорится, что смерть наступила в результате двусторонней пневмонии и разрыва аорты. В семье не исключают, что причиной внезапной смерти женщины могло стать отравление.  

Сейчас Ольга является наследницей, но квартира по факту уже не принадлежит ее матери. Без участия семьи прошло три судебных заседания, о которых никто ничего не знал. 

Отличительные особенности черных риэлторов

1. Черный риэлтор может иметь удостоверение о работе, но никогда не пригласит в свой офис потенциального клиента для заключения договора;
2. Чаще всего черные риэлторы имеют дело с долями жилплощади, оформленной на нескольких членов семьи;
3. В отличие от настоящего агента по недвижимости, этот человек будет «требовать» деньги, как бы под расписку, на оформление документов и т.п.;
4. В некоторых случаях клиенты чёрных риэлторов теряют не только свои квартиры и дома, но и расстаются с жизнью. Поэтому было бы неплохо узнать отзывы о работе сотрудника;
5. Эти люди не имеют сертификатов. Услуги, которые они предлагают, крутятся вокруг аренды, покупки и продажи недвижимости и т.д.

Румпельштильцхен наших дней

Самое простое, что можно сделать в ситуации, связанной с квартирными мошенниками, — свалить всю вину на человека, который недостаточно внимательно читал договор. Но остаться в дураках могут и подкованные граждане — аферы проворачивают профессиональные юристы. Подобно злобному волшебнику Румпельштильцхену из сказки Братьев Гримм, они скрупулезно прописывают в договоре мельчайшие детали, чтобы невозможно было заметить обман и оспорить сделку. Единственный выход — идти в суд, но в подавляющем большинстве случаев судьи встают не на сторону потерпевших.

Риелторы

Фото: ТАСС/Матыцин Валерий

«Это не столько правовая неграмотность населения, сколько правовой нигилизм. Приходя в такую контору, человек прекрасно понимает, что стоимость квартиры гораздо больше суммы, которые он берет в долг. Ему делают предложение по займу, которое в целом в его интересах, и объясняют: «Не нужна нам сто лет ваша квартира, нам надо, чтобы вы деньги вернули». У человека появляется уверенность: что бы он ни подписал, государство его защитит. Раз контору не закрывают — значит, всё законно. А продажа квартиры за 300 тыс. рублей не похожа на законную сделку. Подписание таких бумаг подпитывает вера в то, что кто-то потом будет отстаивать ваши интересы. Это жуткое заблуждение», — добавил Климов.

Результат этой неграмотности — огромный долг и подаренная мошенникам квартира. В случае москвички Юлии Каплун юристы «Центра займов 365» объяснили каждому взрослому члену семьи, что для получения кредита нужно написать согласие. Этот документ буквально означал, что люди понимают, что у них заберут квартиру. Деньги собирали на лечение тяжелобольной родственницы. Несколько раз бумаги приходилось переподписывать, а копии новых документов оставались только у сотрудников организации. После просрочки платежа мать троих детей получила акт о выселении из единственного жилья. История семьи Каплун так и осталась бы одной из сотни трагических, если бы в дело не вмешался лично глава Следственного комитета Александр Бастрыкин.

«Правоохранители с трудом готовы разбираться в этих проблемах: какая ни была бы странная схема заключения сделки, всё решает подпись. Советуют сразу идти в суд», — отметил Климов.

Риелторы

Фото: РИА Новости/Евгений Биятов

Вопрос о запрете деятельности таких организаций уже не раз поднимался на совещаниях с представителями Банка России. Началась подготовка законопроекта, который запретит нерегулируемым участникам рынка заниматься займами под залог собственности.

«Нужно как можно скорее закрыть эту дырку в заборе. Эти конторы не являются коллекторами или финансовыми организациями. Это в чистом виде юридические конторы, которые занимаются опутыванием населения. Для того чтобы выдать 10 тыс. рублей, вам нужно соответствовать требованиям микрофинансовых организаций. Подчеркну, они могут быть и микрофинансовыми в принципе, но так сложнее», — резюмировал руководитель проекта «За права заемщиков».

Как распознать в объявлениях?

При продаже квартиры

Уловки мошенников от недвижимости могут быть хитроумны, но часть из них можно сразу выявить на этапе сбора информации и предварительного общения.

Вот несколько явных признаков в объявлениях, подсказывающих, что работает профессиональный аферист:

• в объявлении указана цена, которая гораздо ниже рыночной – иногда на 30, 50 или 100 %.
• В рекламе на «Авито» указан не отвечающий на звонки номер телефона, продавец предлагает в самом тексте объявления или ответном смс переписку по электронной почте, так как он якобы пока находится за границей.
• При первом телефонном звонке сразу же предлагает сомнительные способы передачи денег или называет крупную сумму аванса, без которой он не готов продать квартиру по низкой цене.

Если присутствует хотя бы один из этих трёх признаков – от дальнейшего общения лучше воздержаться и продолжить поиски менее сомнительных вариантов.

При покупке

Должны вызвать настороженность следующие варианты объявлений:

1. организация готова купить квартиру немедленно по любой (вашей) цене и за наличный расчёт. Задумайтесь, что это за мифическая организация, которая столь расточительно относится к деньгам.
2. Будущий покупатель указывает, что готов оплатить все существующие коммунальные задолженности и заняться оформлением документов за сам и за свой счёт.

В лучшем случае под видом подобных покупателей могут оказаться частные маклеры, пытающиеся такими хитроумными способами расширить свою базу потенциальных клиентов.

В худшем – это мошенники, заманивающие подобной рекламой доверчивых продавцов или разыскивающие асоциальных владельцев недвижимости (алкоголиков, наркоманов, безработных).

Если хотите снять жилплощадь

При поиске квартиры в аренду следует остерегаться объявлений с неадекватно заниженной ценой – это объявление-пустышка, созданное для сбора контактов потенциальных нанимателей.

Потенциальные жертвы чёрных риэлторов

Любые схемы обмана рассчитаны на определённые категории людей. Чёрные риэлторы выбирают уязвимых граждан, у которых есть долги, зависимости или они незнакомы с законодательством и собственными правами.

Чаще всего от преступных посягательств страдают:

• пенсионеры. Мошенники выбирают одиноких стариков, которым не с кем посоветоваться по поводу сделок с недвижимостью, они нуждаются в помощи в быту. Важную роль играет также слабое знание юридических аспектов сделок с имуществом, поскольку большую часть жизни люди пенсионного возраста прожили при СССР, когда продажи квартир не существовало, как и риска стать жертвой чёрных риэлторов;
• зависимые от алкоголя и наркотиков. Любые зависимости, особенно в тяжёлой форме, позволяют манипулировать человеком. Кроме этого, у таких лиц нередко есть долги и потребность в деньгах для их погашения;
• доверчивые люди с низким уровнем правовой грамотности. Незнание порядка оформления договоров в сделках с недвижимостью, а также непонимание отличия различных видов сделок, упрощает обман со стороны чёрных риэлторов.

В суд не пришла

Больше трёх лет разбирается местный суд и следователи в случившемся. Квартира арестована, семья Людмилы Кирилловой ютится в съёмной. За всё это время ни один суд не встал на их сторону. Юристы убеждают семью, что в подписанных документах трудно найти изъян.

Вопрос-ответ

Как не стать жертвой квартирных аферистов?

Историю семьи в Южноуральске знают. За время мытарств по съёмным углам Кирилловы узнали, что подобных им в Южноуральске несколько семей, только, в отличие от них, они боятся связываться с правосудием.

«Мы сейчас живём по улице Космонавтов. Через два дома от нас жила та самая Чупахина. Так она многие квартиры в этом районе к своим рукам прибрала», — рассказывает Людмила.

По информации южноуральского суда, Елена Чупахина была осуждена на 6 лет в декабре 2012 года за аналогичные мошеннические действия с недвижимостью. Но обвиняемая не была под арестом. На оглашение приговора суда она попросту не явилась. Розыскные мероприятия результата не дали. На момент совершения сделки с квартирой Кирилловых Чупахина …скрывалась от правосудия. Сейчас она находится в СИЗО.

По данным первого дела, Елена Чупахина выручила 6 млн рублей с продажи квартир местных жителей, которые заняли у неё деньги под 10% в месяц. Всего от действий Чупахиной в 2008-2011 годах пострадали восемь человек. По новому делу жертвами лжериелтора проходит ещё 4 человека.

Пострадавшая

Вот вам история — одна из многих. В сентябре 2014 года у 75-летней пенсионерки Галины Шереметовой отобрали квартиру в центре Москвы (Трехпрудный переулок). Стоимость — 90 миллионов рублей.

Логистика захвата проста, как полено: Шереметова решила продать принадлежавшую ей квартиру, чтобы переехать к дочке в соседний дом, а вырученные деньги инвестировать в учебу внуков. Знакомые свели ее с риелтором, который быстро нашел покупателей (несмотря на кризис, заметьте!), впрочем, последних Шереметова и в глаза не видела — их представляли посредники. Душевных разговоров было столько, что и у юриста голова бы пошла кругом, в итоге пенсионерка, ничего не проверяя, заключила договор купли-продажи в простой письменной форме. Ей пообещали: на следующий день можете забрать ваши миллионы из банковской ячейки.

Пришел следующий день, но посредников и след простыл, следом испарился риелтор, предварительно взяв деньги за оказанные «услуги». Ну и в довершении всего — переданный ключ якобы от банковской ячейки оказался фальшивкой. Если бы на этом все… Когда Галина Шереметова приехала домой, то увидела на двери новый замок, и ей, естественно, не открыли. Мебель, личные вещи женщина забрать так и не смогла; соседи потом видели, как «новые жильцы» что-то вывозили из квартиры.

— Я была как мертвая, — вспоминает Галина Шереметова. — Они обрабатывали меня три месяца и просто ввели в заблуждение. С риелтором Поликарповым Павлом Евгеньевичем я была знакома около года, он познакомил меня с Алексеем, который якобы собирался приобретать мою квартиру. Алексей не хотел бы официально выступать в качестве покупателя и предложил своего представителя — Юлию. Затем выяснилось, что Юлия — тоже посредник, а покупателем будет некий Артур Богомолов. Это был такой бугай, похожий на медведя гризли… Однако позже выяснилось: и Артур — посредник, а реальным покупателем будет Калашникова Марина Викторовна. Ее, правда, я так ни разу не видела. Моей дочке и мне все это сразу показалось подозрительным, но мы тем не менее пошли на сделку. А потом поняли, что столкнулись с патентованными аферистами.

…Тут, конечно, можно включить интеллектуала и сказать, что сами виноваты — так вам и надо. Да, виноваты. Каждый из нас хоть раз в жизни прокалывался на очевидном, не прислушиваясь к интуиции. Попробуйте-ка прислушаться, когда с вами работают профессиональные психологи-мошенники.

Галина Шереметова подала иск в Пресненский суд Москвы о признании сделки купли-продажи недействительной. Ответчица — та самая «покупательница» Марина Калашникова — в суде, понятное дело, не появилась. А суд в ходатайстве о вселении Шереметовой в квартиру отказал, как и отказался передать квартиру до разрешения спора Галине на ответственное хранение. На квартиру наложен арест, но, как показывает практика, мошенникам это никогда не мешало — они и до этого продавали арестованную недвижимость.

А что им, если в госорганах им благоволят. Например, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве зарегистрировало сомнительную сделку всего за один день, в то время как минимальный срок регистрации — пять рабочих. Шереметова и ее адвокаты просили ведомство объяснить эту феноменальную быстроту, но Росреестр даже не ответил. Полиция уголовное дело возбудила, но Артур Богомолов и компания до сих пор гуляют на свободе, их, кажется, никто даже не ищет.

Как защититься от чёрных риэлторов?

Есть схемы для необразованных, пожилых и больных людей. Например, человек продает квартиру большей площади и покупает квартиру поменьше. Тут 2 варианта обмана:

• Клиент поручает продать жилье за 3 млн рублей, а купить за 2. Риэлтор продает за 3, 2 млн или покупает за 1,8 млн, разницу в 200 тысяч он забирает себе, клиент об этом ничего не знает.
• Риэлтор продает хорошее жилье и приобретает дом или квартиру где-то на окраине города. Либо дом, непригодный для проживания, хотя по документам он считается жилым. Покупатель, новый владелец, хорошего жилья загружает в грузовик скарб прежнего хозяина, увозит в этот старый дом и отгружает его. Все, сделка окончена, все документы оформлены, деньги уплачены, переезд осуществлен.

Такие дела проворачиваются группами лиц, организацией черных риэлторов, и работают они с людьми, не отдающими полного отчета своим действиям, например, злоупотребляющими алкоголем.

Это наиболее частые варианты обмана клиентов черными риэлторами, но на практике работают и по другим схемам.

Как становятся чёрными риэлторами

Чёрными риэлторами становятся люди склонные к быстрому обогащению и без моральных принципов. Это черта многих работающих посредников в агентствах недвижимости и частными маклерами. Но переступают грань те, кто хочет зарабатывать ещё больше. Комиссии в 5% им мало. Они хотят полную стоимость вашей квартиры.

В период кризисов и снижения покупательской активности у риэлторов меньше сделок, а семью кормить нужно. Посредники начинают искать новые способы заработка и стараются заработать больше. Так и появляются преступные группировки. В сговоре по завладению квартирами все от директора агентства до сотрудников паспортных столов, ЖЕКа, полиции, нотариусов и власти.

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
2. расклейка, «семья купит квартиру»;
3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
5. в Интеренет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

— предмет — сама квартира;
— юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
— из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

— увидеть квартиру;
— на основании каких документов продают;
— мотивы продажи;
— назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

1. Согласится и подпишет;
2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

— Вы продаете квартиру?
— А какая цена на сегодняшний день?
— А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

— должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
— с правильными адекватными продавцами.

Кто такой риэлтор?

Риэлтор (от англ. realtor) — это профессиональный посредник, работающий в сфере сделок с недвижимостью — купли-продажи, сдачи в аренду и т.д. Он выступает в качестве официального представителя либо владельца (арендодателя) жилья или земельного участка, либо потенциального покупателя (арендатора).

Агенты по недвижимости являются посредниками, они сами ничего не покупают, не арендуют и не продают, а лишь оказывают спектр определенных услуг, как правило консультационного характера.

Мы уже писали подробно о том, что входит в риэлтерские услуги. Здесь вкратце отметим основные из них:

• Поиск покупателя по поручению продавца (арендодателя), либо наоборот — подбор подходящей недвижимости для своего клиента, в соответствии с определенными критериями (стоимость, расположение, площадь и т. д.);
• Юридическое сопровождение сделки: проверка документов, оформление всей необходимой документации, соблюдение юридической чистоты сделки, сопровождение при оформлении и расчетах.

Агенты по недвижимости могут вести свою деятельность самостоятельно, как частные предприниматели (ИП), либо как сотрудники агентства недвижимости. Прибыль агента заключается в виде заранее оговоренного процента от стоимости сделки, или фиксированной суммы вознаграждения.

Очевидно, что агенты максимально заинтересованы как можно в большем числе клиентов, потому что от этого зависит размер их комиссионных.

Успешные риэлторы прекрасно понимают силу «сарафанного радио», то есть рекомендаций от предыдущих клиентов, потому что это основной источник их клиентской базы. В этой ситуации им не выгодно идти на обман и хитрости в отношении своих клиентов.

Ответственность риэлтора

Какие бы проблемы не возникли в будущем у покупателя или продавца недвижимости, риэлтор не имеет к ним никакого отношения. Риэлтор не несет ответственности ни при каких обстоятельствах. Если документы приняли на регистрацию, значит на тот момент они были в порядке и в достаточном количестве. Если в будущем кто-либо оспорит право собственности, то не стоит винить риэлтора, что он что-то не предусмотрел.

В договоре с риэлтором такая его ответственность никогда не прописывается, да и ни один риэлтор не возьмет на себя эти риски. Стопроцентную гарантию риэлторы могу дать только на словах.

Как спастись от чёрных риэлторов?

Поскольку на сегодняшний день отсутствует нормативная база и судебная практика, касаемые деятельности риэлторов, говорить о правовой защите от их недобросовестности довольно сложно.

159 статья Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за совершение мошеннических действий, под которыми понимается хищение чужого имущества путем обмана или злоупотребления доверием.

Пострадавшему от черного риэлтора гражданину следует обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.

Доказать факт мошенничества и привлечь к ответственности по 159 ст. УК РФ считается непростым делом, поэтому нужно быть готовым к разным вариантам развития событий. Следователь может собрать доказательства и отправить мошенника под суд, а адвокат подсудимого добьется оправдательного приговора.

Поэтому, проводя какие-либо сделки с недвижимостью, будьте бдительны, и при возникновении малейших сомнений в риэлторе, документах, операциях с деньгами, останавливайте весь процесс. Подумайте еще раз, все ли правильно и логично вы делаете, нет ли какого-то подвоха. Если не можете ответить на этот вопрос – обратитесь к профессиональному юристу за консультацией.

Лучше перебдеть, чем недобдеть, особенно, когда это касается сделок с крупными деньгами.

Работа по доверенности

В самой работе в доверенности нет ничего ужасного. Генеральная доверенность является законным средством совершать действия по сделке от имени собственника. Но тут есть несколько подводных камней. Итак, схемы черных риэлторов в этом случае.

Например, после завершения сделки может оказаться, что доверенность на момент проведения операции уже была отозвана. То есть собственник действительно подписал такую доверенность, а потом ее отозвал. Соответственно, все действия, которые проводились при помощи этой доверенности, будут признаны недействительны. Конечно, деньги за покупку вам обязуются вернуть. Вот только процесс этот может занять годы.

Чтобы обезопасить себя, обязательно проверяйте, действительна ли доверенность, в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.

Ну и настаивайте на присутствии собственника в момент оформления сделки. Если представители второй стороны всячески отказываются вам предоставить человека «живьем», мотивируя тем, что он болен или находится в другой стране, насторожитесь.

Рынок аренды: простор для преступного творчества.

На данный момент в арендованных квартирах живет чуть менее половины населения страны. На этом рынке постоянное движение – люди переезжают, освобождают жилплощадь, ее вновь сдают и так далее. Цена вопроса ниже, чем на рынке купли-продажи, но операции происходят чаще. Неудивительно, что и эту область облюбовали для себя черные риэлторы.

Как работают они при аренде квартиры? Вот несколько распространенных схем:

1. Человек снимают жилье на длительный срок, подписывает договор с собственником квартиры. А спустя короткое время выясняется, что собственников у квартиры несколько, и остальные участники сделки с ней не согласны. Квартиросъемщик платит, на минуточку, три крупные суммы разово – за первый месяц проживания, залог и оплату услуг риэлтора.
2. За квартиру оставляют залог несколько арендодателей. Кажется, нашли идеальный вариант, да еще и по недорогой цене? Оставляете залог и спустя короткий промежуток времени приезжаете с оставшейся суммой и вещами, а тут сюрприз – таких заселяющихся еще вагон и маленькая тележка. И все они оставляли залог. Собственник квартиры разводит руками – ничего не знаю, вообще сдавать жилье не собирался. Особенно актуально это в крупных городах. Так, например, действуют черные риэлторы в Москве. Как работают эти схемы, им давно известно. Да и навариться на нескольких залогах они всегда не против.
3. Риэлтор сам снимает квартиру и под видом собственника сдает ее нескольким желающим. Получив залоговые и депозитные суммы, «сматывает удочки». Все данные, которые он предоставлял владельцу квартиры, чаще всего оказываются липовыми.

Список чёрных риэлторов

Как такового его не существует. Потому что чёрным риэлтором может оказаться любой человек, который готов переступить черту. Их не отличить от обычных людей. Чёрные риэлтором может быть и участковый и частный маклер и просто случайный знакомый.

Много мошенников получают сроки за такие преступления. Но после зоны они выходят, и вновь занимаются своим привычным делом. Потому что это быстрый способ обогащения.

Единственный способ составить список чёрных риэлторов это быть максимально осторожным. Вы можете нарваться на них в любой момент. А узнаете, чёрный был это риэлтор или обычный посредник, когда всё уже будет сделано. Поэтому просто будьте осторожны и лишний раз не рассказывайте посторонним о своих планах или собственности.

Кто такой чёрный риэлтор

Это частный маклер или работник агентства недвижимости, который мошенническими операциями, обманом и насилием пытается завладеть недвижимостью.

Дня них нет границ  и закона. Есть только тонкая грань, когда суд может дать условный срок, вообще отпустить или приговорить к пожизненному наказанию. Ниже в документальном фильме и сюжетах вы сможете сами просмотреть, как работают чёрные риэлтора.

Всё начинается с мелких обманов, но потом у некоторых посредников работа становится похожа на сюжет фильма ужасов. И главное, вы никогда не знаете заранее, кто перед вами – чёрный риэлтор или просто мошенник.

Они работают в одних и тех же агентствах,  выглядят как обычные посредники. Но результат сотрудничества может быть печальный. В лучшем случае вы лишитесь квартиры, а в худшем жизни.