Арендодатель и арендатор: кто это такие?

Порядок оплаты коммунальных услуг за квартиру при заключении договора

Каждый собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, и жилые помещения не являются исключением. Таким образом, оплата коммунальных услуг является обязанностью арендодателя. Платить за горячее и холодное водоснабжение, отопление, газоснабжение, электричество придется именно ему.

Сумма, которую следует ежемесячно вносить за оказание подобных услуг, может быть включена в цену договора (арендную плату). В этом случае фактически потребленные услуги оплачиваются арендатором в пользу собственника.

Обязанным перед ресурсоснабжающими организациями, управляющей компанией (или, например, ТСЖ) остается собственник, независимо от условий. Условия арендного соглашения не распространяются на лиц, которые в нем не участвуют.

Даже если в договоре прямо прописана обязанность арендатора заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и оплачивать услуги самостоятельно, в случае просрочки оплаты, денежные средства будут взысканы с того лица, которому принадлежит жилье.

Таким образом, в случае возникновения претензий в связи с возникновением задолженности по оплате коммунальных услуг, ответственность будет нести именно арендодатель.

Субаренда – любимый вид заработка, но незаконный

Среди арендаторов-мошенников любимым видом заработка является субаренда жилья (без ведома хозяина, естественно). Сняв квартиру на длительный период (от нескольких месяцев до года), дельцы умудряются пересдавать жилье посуточно.

Субаренда в Гражданском и Жилищном кодексах тоже занесена в число грубых нарушений. Поэтому обязанность арендатора – ни в коем случае не допускать возможности параллельной аренды уже арендованного жилья третьими лицами. Иначе «легкий заработок» может резко превратиться в крупные издержки и такие же крупные неприятности.

Нарушение обязательств арендатора влечет за собой выселение в любое время года и суток. Это как раз тот случай, когда от обманутого арендодателя нечего ожидать снисхождения. Если нарушение обнаружено в зимнее время, нерадивого арендатора выселяют зимой, не дожидаясь установленного законодателем теплого сезона.

Предоставление арендатору жилья в состоянии, пригодном для проживания

Именно эта обязанность является первоочередной для арендодателя, поэтому требует особого внимания. Пригодность для проживания обычно оценивается по нескольким критериям.

Сдаваемое в аренду жилое помещение, в первую очередь, должно быть безопасным для жизни и здоровья проживающих в квартире лиц. В данном случае имеется ввиду, например, что стены, потолок и пол не находятся в ветхом состоянии, которое может привести к их разрушению и повести за собой причинение вреда здоровью арендатора.

Кроме того, арендатор вправе рассчитывать на наличие в помещении необходимых для проживания коммунальных удобств. Под этим подразумевается наличие в квартире многоквартирного жилого дома централизованной системы отопления и водоснабжения, а также канализации.

Ответственность за несоблюдение прав и неисполнение обязанностей

Любая сделка предусматривает не только права и обязанности, но и ответственность сторон. Если арендодатель/арендатор нарушили пункты договора, то сделка расторгается досрочно, и к виновному участнику могут быть применены санкции, как предусмотренные договором, так и прочие, до- и судебным порядком.

Сделка расторгается, если:

• арендатор нарушает порядок пользования жилплощадью и имуществом, портит собственность владельца, не производит текущий и (при необходимости такового) капремонт;
• съемщик более чем дважды подряд просрочил внесение платы;
• если арендодатель отказывается от ремонта своими силами, а жилье и прочее передаваемое имущество находится в непригодном состоянии;
• если владелец не передал арендуемый объект в пользование второй стороне.

Информация!

Проблема может решаться в досудебном порядке, но, если ситуация сложная и спорная, возможны судебные методы решения. Суд рассмотрит дело и вынесет решение о расторжении соглашения и выплате потерпевшему компенсации.

В случае, если сделка заключалась устно и нет подтверждающих бумаг, стороны могут привлекать свидетелей, предоставлять данные фото-видеофиксации и т. д. То же самое допустимо и при рассмотрении дел с оформлением договорных отношений.

Так, например, может произойти ситуация, когда квартира была залита соседями не по вине арендатора, а владелец требует с последнего компенсации за ремонт. Тогда съемщик может продемонстрировать доказывающие неправомерность требований данные – фото и видеосъемку последствий залива, затребованные в управляющей организации акты о затоплении не по его вине, и т. д.

Еще одна типичная ситуация: гражданин на протяжении некоторого времени снимал жилье, после чего решил приобрести свое и съехать, уведомив о том собственника. Последний в ответ выдвигает требование о проведении капитального ремонта с аргументом, что квартира использовалась долгое время. В зафиксированном на бумаге соглашении данный момент прописан не был.

Стать 616 Гражданского кодекса указывает, что арендодатель обязан проводить капремонт, если иное не предусмотрено договором и/или действующим законодательством. В возникшей ситуации арендатор вправе выйти в суд с законным требованием расторгнуть сделку и признать претензии владельца неправомерными – поскольку пункт о выполнении капитального ремонта в соглашении отсутствует.

Особенности передачи прав аренды

При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:

1. Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.
2. Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников. Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

Арендодатель передал в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, в случае сдачи арендодателем арендатору объекта аренды, обремененного правами третьих лиц, о чем арендодатель предварительно не уведомил арендатора, арендатор имеет право:

либо потребовать уменьшения размера арендной платы (например, если земельный участок обременен сервитутом, что не лишает арендатора возможности пользоваться участком земли);

либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (например, связанных с необходимостью поиска нового объекта аренды).

Внимание! Передача арендодателем недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, не влечет недействительность договора аренды. То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества

То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества.

r />

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о признании недействительным договора аренды, поскольку законом не установлены такие правовые последствия при передаче в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц 

Между арендатором и арендодателем были заключены два договора аренды: долгосрочный, подлежащий государственной регистрации, и краткосрочный, действующий до момента регистрации долгосрочного. В договорах аренды сведения об обременении арендуемых помещений отсутствовали. В регистрации долгосрочного договора аренды было отказано в связи с наличием ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании договоров аренды недействительными и о применении последствий недействительности указанных договоров путем взыскания с ответчика выплаченной арендной платы и коммунальных платежей, стоимости неотделимых улучшений, расходов на юридические услуги и на государственную регистрацию сделки. В обоснование иска арендатор со ссылкой на статью 179 Гражданского кодекса РФ указал, что договоры аренды были заключены под влиянием обмана: арендатор не был поставлен в известность о наличии залога в отношении передаваемого в аренду имущества, посредством чего ответчик получил неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции указал, что правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении залогом передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе. При этом установленные законом последствия не влияют на юридическую силу договора аренды. Следовательно, сокрытие от арендатора такой информации не может квалифицироваться как его обман в смысле статьи 179 Гражданского кодекса РФ, влекущий недействительность договора аренды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 февраля 2009 г. по делу № А56-48775/2007).

Вопрос: как поступить, если арендодатель заключил договор аренды в отношении имущества, ранее уже переданного по договору аренды иному лицу?

Арендатору нужно обратиться в суд с требованиями о признании договора недействительным и о возмещении убытков. Подобные договоры аренды, которые были заключены в отношении имущества, ранее уже переданного по другому договору аренды третьему лицу, суды признают ничтожными сделками. В этих случаях суды исходят из положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав и законных интересов других лиц, и статьи 611 Гражданского кодекса РФ, которая определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исходя из положений указанных норм, суды признают подобные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям статей 209, 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку одно и то же имущество не может быть одновременно передано разным лицам по договорам аренды (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2010 г. № КГ-А40/10334-10 по делу № А40-153026/09-23-1002).

Условие об арендной плате

Арендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, ее величина определяется договором об аренде. Закон не устанавливает каких-то жестких правил оплаты. Оплата по договору аренды может быть в любой форме, как стороны придут к соглашению. Это может быть, как денежная, так и безденежная форма оплаты. Сочетание указанных форм.

Не денежная форма оплаты по договору аренды – это, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг. Если арендатор является юристом, то на основании договора аренды оплата может осуществляться предоставлением арендодателю услуг абонентского юридического обслуживания последнего. Также в рамках не денежной формы оплаты по договору аренды может быть предоставление определенной части плодов от пользования арендованной вещи.

Юридическое или физическое лицо?

При заключении подобных документов аренды или найма существуют и свои особенности, которые относятся к каждому понятию. И если у вас есть возможность выбирать между юридическим лицом и физическим, то стоит учесть все плюсы и минусы, чтобы Ваш выбор оказался верным.

К примеру, договор аренды вы сможете легко расторгнуть, если возникла одна из предпосылок, которые были описаны в самом договоре, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. К тому же, договор аренды предусматривает наличие юридического лица, с которого в случае необходимости можно будет легко получить деньги за причиненный ущерб и выяснить спорные моменты. Плюс ко всему юридическое лицо может использовать арендованное жилое помещение только для проживания определенной категории граждан, а не для других целей.

Но для других владельцев квартир гораздо важнее быть лично знакомым с тем, кому он собирается сдавать свое жилище. Ведь физическое лицо представляет собой одного человека, а не целую компанию.

К тому же, договор найма не подлежит государственной регистрации, даже если документ будет заключен на максимальный срок (пять лет).

А это для некоторых собственников является решающим фактором при принятии подобного решения и основным отличием между понятиями.

Нарушение арендодателем договора аренды

   Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:

1. Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
2. Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
3. Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
4. Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
5. Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен).  Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
6. Арендодатель не производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.

   Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).

ТИПОВОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА

г.

«» 2021 г.

АрендодательАрендаторДоговор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование либо пользование следующее имущество: .

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. За пользование имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере рублей в год или рублей в месяц.

3.1. Оплата по настоящему Договору производится .

3.2. Форма оплаты .

4. СРОКИ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

4.1. Указанное в п.1.1 Договора имущество должно быть передано Арендатору по приемосдаточному акту в течение дней со дня подписания Договора.

4.2. Арендатор уплатит арендную плату в следующие сроки: .

4.3. Срок действия Договора: начало «»2021г.; окончание «»2021г.;

5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

5.1. Арендодатель обязан:

5.1.1. Своевременно передать Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора.

5.1.2. Производить капитальный ремонт имущества.

5.1.3. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества.

5.2. Арендатор обязан:

5.2.1. Использовать имущество в соответствии с условиями Договора и назначением имущества.

5.2.2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

5.2.3. Нести расходы по содержанию имущества.

5.2.4. В установленные Договором сроки вносить арендную плату.

5.2.5. Возвратить имущество Арендодателю после прекращения Договора по приемосдаточному акту в состоянии на момент заключения Договора с учетом нормального износа.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора.

6.2. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные Договором, начисляется пеня в размере % просроченной суммы за каждый день просрочки в течение десяти дней и % просроченной суммы – свыше десяти дней, но не более одного месяца.

6.3. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть Договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

6.4. За неисполнение иных обязательств, предусмотренных настоящим Договором, виновная сторона уплачивает штраф в размере % суммы годовой арендной платы.

6.5. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

7. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

7.2. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, настоящий Договор может быть расторгнут Арендатором и Арендодателем путем направления уведомления другой стороне.

8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

8.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в установленном законодательством порядке.

9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

9.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим на территории Российской Федерации гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

10.2. Другие условия по усмотрению сторон .

10.3. К договору прилагаются: .

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Материальная ответственность

На период действия договора найма арендатор становится материально ответственным за состояние квартиры, которую он снимает, а также за состояние всего имущества, которое в ней находится.

Поэтому в интересах съемщика следить за порядком и самому не нарушать его: вовремя закрывать краны с водой, а в случае их неисправности сообщать об этом хозяину квартиры или даже ремонтировать за свой счет, чтобы избежать бОльших затрат; очень бережно использовать бытовую технику, а перед началом эксплуатации убедиться, насколько она новая и функциональная.

Чтобы уменьшить возможные риски и уровень своей материальной ответственности, квартиросъемщики предпочитают использовать свои стиральные (посудомоечные) машины и холодильники.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

• потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

• потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).