Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Оформление окон и дверей

Панорамные поверхности в апартаментах требуют особого внимания – решения, которые подошли бы для квартиры, здесь не актуальны.

При наличии широких окон и тем более комплекса стёкол на всю стену, необходимы специальные стеклопакеты: тёплые, прочные, которые можно очищать.

Дизайн-проект: Сергей Махно

Интерьер апартаментов предполагает быть максимально просторным и открытым, поэтому желательно избегать использование дверей (конечно, если это не сан.узел).

Можно обойтись более мягкими вариантами (разделение арками, цветовой гаммой, освещением и т.д).

Там, где без дверей обойтись нельзя, лучше выбирать варианты, соответствующие основному стилю интерьера.

Проблемы и сложности при проектировании и согласованиях раздела и согласования помещений апартаментов

Апартаменты являются не самым стандартным видом объектов недвижимости. Поэтому при проектировании и согласованиях могут возникать следующие проблемы:

• необходимость изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта (например, если исходное здание является промышленным объектом);
• отсутствие необходимой инженерной и иной инфраструктуры в здании и помещениях, что может существенно увеличить расходы и объем планировочных решений;
• большой износ конструкций и коммуникаций, что требует дополнительных ремонтов, замены сетей, усиление элементов здания;
• проведение перепланировки в нежилом помещении МКД, где возникает больше ограничений и запретов на работы.

Наши специалисты подберут оптимальный вариант раздела помещения под ваши требования, устранят возникшие проблемы и сложности!

Характер приобретения

Сегодня инвесторов все чаще привлекают апартаменты. Они используют их, чтобы сдавать в аренду. Этот вид собственности имеет ряд преимуществ даже перед квартирами, находящимися в новостройках элитного и бизнес-уровня.

1. При одинаковом размере аренды цена на апартаменты существенно ниже цены аналогичных квартир.
2. У них лучшая транспортная доступность.
3. Они находятся в центре и ближе к центру города.

Среди покупателей данного вида недвижимости можно назвать следующие категории:

Золотую молодежь, которая стремится к поддержанию высокого уровня жизни во всем;

Бизнесменов, чье присутствие в крупном городе имеет связь с их деловыми интересами;

Топ-менеджмент, которому крайне важно проживать рядом с местом работы;

Состоятельных людей, стремящихся подчеркнуть высокий статус.

Таким образом, апартаменты не только являются одним из лучших мест для жизни, но и идеальное средство для вложения средств.

Преимущества и недостатки по сравнению с другими видами недвижимости

Нельзя однозначно сказать, что лучше, апартаменты или квартира. Это разные понятия. Они имеют свои преимущества и недостатки. Плюсы и минусы апартаментов перед квартирой приведены ниже в таблице.

Преимущества
Недостатки
Приемлемая цена.
Наличие широкого перечня гостиничных услуг.
Выгодное местоположение. Апартаменты обычно располагаются в коммерческих постройках. Их возводят, как правило, в центре города или за его пределами. Поэтому можно получить жилье в экологически чистом и тихом районе либо в небоскребе, рядом с аптеками, супермаркетами, кино, кафе и прочими важными объектами.
Большой спрос. Это преимущество относится к инвесторам. Особенно пользуются популярностью номера у приезжих студентов, иностранцев, молодых семей. Инвестирование в апартаменты быстро окупается.
Возможность свободной планировки. Владельцы могут обустроить жилье по своему усмотрению. Например, сделать несколько рабочих зон и одну для отдыха либо оборудовать просторную столовую-гостиную.
Апартаменты нельзя взыскать за неуплату долгов. Данный плюс обусловлен тем, что такие помещения не относятся по законодательству РФ к жилому недвижимому имуществу.

Высокий налог на владение апартаментом. Он варьируется от 0,5 до 2% от цены недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что помещение является коммерческим.
Отсутствует возможность постоянной, временной прописки в номере, который находится в офисном либо промышленном здании. Вследствие этого могут возникнуть проблемы с постановкой ребенка в очередь на оформление в детский садик. Также определенные сложности имеются в плане прикрепления к поликлинике.
Временная прописка доступна лишь в апартаментах, которые находятся в отеле либо гостинице.
В связи с невозможностью оформления постоянной прописки, жильцу номер нельзя подарить, завещать кому-то, продать, сдать в аренду.
Высокие тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг (электро-, водоснабжение, отопление и т.п). Особенно это ощущается при проживании в больших по площади помещениях.
Покупатели апартаментов являются незащищенными. Риски при покупке таких помещений на этапе строительства выше, чем в случае с обычными квартирами. Законом, апартаменты не защищены от замораживания, банкротства фирмы-застройщика.

Застройщики не заботятся об инфраструктуре

Поэтому покупая апартаменты, нужно обратить внимание на наличие рядом сооружений, обеспечивающих комфортные условия проживания.
Высокая цена обслуживания. Помимо больших сумм за коммуналку, приходится отдельно оплачивать гостиничные услуги.
Сложности при проведении перепланировки

Потребуется разрешение соответствующей инстанции. К владельцам апартаментов предъявляются жесткие требования касательно перепланировки, поскольку объект является коммерческим.

Плюсы и минусы апартаментов

Любой тип помещений имеет свои преимущества и недостатки.

Для апартаментов плюсами являются:

• стоимость квадратного метра ниже в сравнении с квартирами;
• свободная планировка и большое пространство (в квартире перепланировка возможна только при наличии согласования с БТИ, в апартаментах разрешения получать не требуется);
• размещение апартаментов в коммерческих зданиях предполагает, что они находятся в центральных районах мегаполиса;
• разрешено по адресу апартаментов зарегистрировать юридическое лицо и открыть свой офис.

Недостатки включают в себя:

• поскольку апартаменты не являются жилым помещением при их приобретении нельзя воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского семейного капитала;
• имущественный вычет с приобретенных апартаментов налоговые органы не применяют;
• нормативы застройки жилого объекта строго регламентированы государством, они не применяются к коммерческой недвижимости;
• коммунальные платежи начисляются по тарифам, установленным для коммерческих зданий, что выше на 15-20 процентов по сравнению с квартирами;
• налоговая ставка на коммерческое имущество тоже выше, чем за жилой фонд;
• если апартаменты приобретаются в новостройке, то граждане становятся соинвесторами проекта, а не дольщиками, потому при банкротстве застройщика становятся кредиторами третьей очереди;
• апартаменты могут изъять в судебном порядке за долги, даже в случае, когда они являются единственным жильем;
• на нежилое помещение не распространяются нормы закона о тишине.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства

Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.

Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах

Апартаменты эконом-класса

Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.

Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения

Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?

Апартаменты в новостройке

Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.

Налог на апартаменты

Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.

Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры

Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.

Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности

Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий

Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.

Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе

Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?

Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.

Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости

Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты

Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.

Что выгоднее брать в ипотеку?

Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты — 7,8 миллиона рублей.

Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет. Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год. При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей — если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.

Апартаменты, млн руб.

Стоимость объекта

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.

Сколько придется платить каждый месяц

Апартаменты, рубли

Платеж по ипотеке

11 815

Сэкономленные деньги можно либо направить на досрочное погашение кредита — так вы погасите его за 10 с половиной лет и сэкономите около 2 миллионов рублей, — либо каждый месяц класть эту сумму в банк под проценты. Через 15 лет при ежемесячно пополняемом депозите в 11,8 тысячи рублей и ставке 7 % вы накопите порядка 3,7 миллиона рублей.

При этом на 9,1 миллиона рублей, которые в нашем случае стоила квартира, можно купить апартаменты, уже сданные в эксплуатацию, большей площади или расположенные ближе к центру.

В итоге апартаменты оказываются более выгодными, чем квартира. При этом главным их минусом остается отсутствие постоянной регистрации и вероятность нежелательного соседства, поэтому если для вас эти факторы критичны, то апартаменты вам не подойдут.

Что такое апартаменты, их виды и юридическое определение

Данное понятие появилось в РФ относительно недавно, но его популярность быстро набирает обороты. С юридической точки зрения апартаменты – нежилое помещение, площадь которого свыше 40 кв. метров. Оно может быть расположено в жилых домах и комплексах, но имеет принципиально другое функциональное назначение, а именно используется как вариант временного пребывания, проживания, для коммерческих целей.

Расшифровка понятия и его юридический статус, механизмы приобретения и допустимого использования закреплены в законодательстве РФ. Застройщики активно используют данное понятие для обхода налогового законодательства и снижения своих затрат, чтобы избегать дополнительных проверок и бумажной волокиты.

При этом зачастую сдают полноценные квартиры, в которых выдержаны все санитарно-гигиенические нормы и можно жить постоянно.

Ранее это рассматривалось только в рамках гостиничного бизнеса, но сейчас есть несколько видов такого помещения:

1. Номера в объектах коммерческой недвижимости, которые можно использовать как для личного проживания, так и сдачи в аренду. Законодательством разрешена временная регистрация в таких объектах.

2. Лофты – особенный вид апартаментов, который создают из заброшенных промышленных предприятий или на территории действующих. Особенностью лофтов есть их нестандартные формы и размеры, высокие потолки и панорамные окна, наличие нескольких уровней. Переоборудование промышленных объектов в лофты стало прибыльным бизнесом, поскольку потребность в них возрастает с каждым годом.

3. Студии – многофункциональные апартаменты, которые обычно имеют небольшую площадь и совмещают в себе несколько разных типов комнат, например спальня-кабинет-кухня. Дизайнерские решения помогают превратить такой объект в полноценное место проживания или аренду для туристов и гостей города.
4. Жилплощадь в многофункциональных комплексах, стандартно представленная в виде нескольких комнат с наличием санузла, которая располагается в больших бизнес-центрах. Может использоваться как для частного проживания сотрудников компании, занимающей офис в данном комплексе, так и для различных корпоративных мероприятий.

Также при описании апартаментов зачастую используют классификацию уровня комфортности при сдаче жилья в аренду, выделяя следующие типы:

• А – небольшие номера, рассчитанные на 2-4 человека с наличием санузла;
• В – несколько раздельных комнат общей площадью до 90 кв. м.;
• С – предполагают наличие раздельных комнат, а также кухни и гостиной, вмещают до 12 человек;
• Класс люкс – могут быть представлены как роскошными номерами в отелях, так и отдельно стоящими виллами. Предполагают наличие прислуги и дополнительных услуг.

С описанием юридического термина и возможными вариантами его использования можно ознакомиться в нескольких законодательных актах:

• Приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35, вступивший в действие 15.04.2011 г;
• Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713;
• от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Данные документы дают подробную расшифровку возможностей использования разных типов помещений и перечень требований, который к ним прилагается.

Особенности апартаментов и отличия от квартиры

Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры — их разный юридический статус.

1. Юридический статус

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность , придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

Налог на имущество и налоговый вычет

При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.

Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.

В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с НК РФ (в журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты».

В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном НК, будет предоставлен по правилам предоставления .

Статья размещена 06.07.2014. Дополнена — 12.10.2017

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.