Что такое условно разрешенный вид использования земельного участка

Что такое Классификатор ВРИ?

Действующая редакция Классификатора вступила в силу 24.12.2014 г. и утверждена Постановлением Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. Этот отраслевой стандарт служит единственным источником для определения категории разрешенного использования для всех без исключения земельных участков.

Чтобы поставить любой земельный участок на кадастровый учет, сначала необходимо:

1. Определить по Классификатору вид разрешенного использования (код);
2. Выполнить оценку;
3. Подготовить территориальный план.

Требование о присвоении каждому участку определенного вида разрешенного использования содержится в Земельном кодексе. Следование требованиям Классификатора позволяет защитить нуждающиеся в этом разновидности участков (заповедники, заказники и т.д.), а также придать каждому объекту конкретный статус.

Важно подчеркнуть, что «категория земель» — это не то же самое, что «вид использования земель». Так, Земельный кодекс называет только 7 категорий, но видов разрешенного использования на данный момент существует намного больше

Для упорядочения и был создан Классификатор ВРИ, в котором перечислены все способы использования земель для хозяйственной деятельности. Если выявляются нарушения правил Классификатора, то для нарушителя это влечет не только гражданско-правовые последствия (расторжение договорных отношений), но и административные в форме штрафов.

В положения Классификатора регулярно вносятся поправки. Однако, действует правило, согласно которому уже присвоенный вид разрешенного использования сохраняется за участком до тех пор, пока не будут изменены его границы. Если же границы меняются или ВРИ присваивается впервые, то применяется самая последняя редакция Классификатора.

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

1. Земли населенных пунктов (поселений);
2. Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (, , ). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона ().

Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).

Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).

В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (, ).

Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

***

Обсуждаемый документ, по словам представителя разработчика – Минэкономразвития России, являлся в свое время частью масштабного проекта по отмене категорий земель, который был принят Госдумой в первом чтении еще в 2014 году, но впоследствии был отклонен. Из того проекта в самостоятельные инициативы выделились и другие пакеты изменений, некоторые из которых уже были реализованы (например, Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который систематизировал нормы об «охранных» зонах; Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов», который вступит в силу с 1 сентября 2018 года).

По итогам нулевых чтений ОП РФ подготовит рекомендации по доработке законопроекта о совершенствовании определения видов разрешенного использования земель, которые будут переданы в работу осенней сессии Госдумы. Василий Корякин отметил, что страна пока не готова отказаться от категоризации земель, но в обсуждаемом проекте, в случае его принятия в качестве закона, уже будет сделан шаг в этом направлении.

Сейчас документ готовится к рассмотрению в первом чтении в парламенте. По нему уже представлено заключение правового управления Госдумы, в котором эксперты высказали замечания. Например, указывается на необходимость учета в тексте проекта поправок, внесенных в законодательство Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ, изменения формулировки п. 3 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта (сообразно тому, о чем говорил Олег Баевский), корректировки положения об отсутствии преимущественного права покупки у участников долевой собственности при отчуждении одним из них зданий, сооружений, находящихся на неделимом участке (чтобы исключить возможность толкования нормы, которое расходилось бы с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов). Замечания правового управления во многом согласуются с теми, которые были озвучены экспертами в ОП РФ, что значительно повышает вероятность их надлежащего учета при доработке законопроекта.

______________________________

С текстом законопроекта № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)»и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Как Классификатор разрешает использовать земли?

Классификатор установил, что землепользователи могут:

• осуществлять сельскохозяйственную деятельность (растениеводство, пчеловодство, скотоводство и др.);
• строить на участке жиле дома;
• размещать объекты капитального строительства, чтобы удовлетворить бытовые, духовные и социальные потребности людей (здравоохранение, религиозное использование, ветеринарное обслуживание и т. д.);
• осуществлять коммерческое использование (рынки, магазины, гостиницы и др.);
• вести рекреационную деятельность (спорт, туризм и др.);
• осуществлять производственную деятельность;
• использовать земли для транспортной деятельности;
• осуществлять землепользование в целях обороны и безопасности;
• использовать водные объекты, включая гидротехнические объекты, ледники;
• вести деятельность по особой охране, изучению природы;
• вести лесозаготовку и обработку древесины.

В отдельную категорию выделен вид общего пользования, предполагающий возможность размещения автомобильных дорог, пешеходных тротуаров и переходов, разнообразных парков, скверов, бульваров, площадей набережных или иных мест, открытых для бесплатного посещения. На таких землях общего использования могут располагаться кладбища, скотомогильники, крематории.

К тому же предусмотрен такой, уточнённый вид использования, как “запас”, предполагающий отсутствие на соответствующей территории какой-либо хозяйственной деятельности.

Описание каждой названной подгруппы в Классификаторе ВРИ помогает землепользователям выяснить, что возможно размещать на конкретном участке земли, и какие ещё цели он может там реализовать.

Так, если земля, к примеру, была предоставлена с видом разрешаемого использования как приусадебный участок, предназначаемый для личного подсобного хозяйства, на нём можно размещать жилые дома, пригодные для постоянного проживания, с высотой не больше трёх этажей. И данный дом юридически невозможно делить на отдельные квартиры. На таком участке земли возможно ещё возвести гараж и (или) подсобные сооружения. Также землепользователи, в соответствии с предоставляемыми Классификатором возможностями, могут заниматься производством сельхозпродукции, содержанием сельскохозяйственных животных.

Каждая из установленных Классификатором категорий имеет свои подпункты-уточнения. Так, пользование территориями в рамках сельскохозяйственной деятельности предполагает возможность скотоводства, садоводства, звероводства и других более конкретизированных видов деятельности в сфере сельского хозяйства.

Как уже говорилось, в ряде ситуаций Классификатор детально прописывает возможные виды разрешённого землепользования, тем самым давая простор собственникам либо застройщикам в выборе нужной альтернативы. Так, на участках, предназначаемых для жилого строительства, возможно не только строить жилой дом, но и садить на земле декоративные, плодовые деревья и растения. При этом такие посадки, разумеется, автоматически станут вспомогательной разновидностью деятельности на участке.

Или другой пример: при описании вида разрешённого землепользования «Торговые центры», кроме возможности размещения объектов капстроительства, предназначаемых для организации торговли, включается и возможность расположения на земле гаражей и стоянок для автотранспорта сотрудников и посетителей центра.

Такая же возможность возведения гаражей и автостоянок регламентирована и для ВРИ, предусмотренного для многоэтажных, блокированных, малоэтажных и среднеэтажных жилых застроек. К тому же для данных разновидностей возможного землепользования дополнительно предусматривается возможность обустройства разнообразных площадок отдыха, детско-спортивных площадок.

Таким образом, перечисленные примеры иллюстрируют, что сопутствующие возможности использования земли неотрывно связаны с основным назначением участка, и, по своей сути, выступают вспомогательными видами разрешаемого государством землепользования.

Договор задатка при покупке — продаже квартиры

Ипотечное кредитование на строительство частного дома

Куда пожаловаться на действия управляющей компании?

Бланк договора аренды (найма) квартиры, образец, советы по составлению

Порядок составления договора доверительного управления квартирой

Подробно о получении льгот по капитальному ремонту пенсионерам после 70 лет

Как узнать вид разрешенного использования участка

Узнать, какой вид присвоен ЗУ, можно, только запросив кадастровую выписку по нему или же в территориальном отделении кадастра. При себе в обязательном порядке следует иметь паспорт, нумерацию участка (№ следует выписать заранее), по которому необходимо получение данные. Само заявление пишется здесь же.

Данные можно получить через сайт Госуслуг. Здесь сведения по участкам доступны для любого заинтересованного лица только по точному кадастровому номеру. Назначение участка определяется с целью установления порядка его использования и определения перечня прав его владельца относительно такого объекта.

Подобные сведения размещены в земельном кадастровом паспорте. Закон строг – граждане обязаны придерживаться установленных правил использования участка, отнесенного к конкретному ВРИ, и не выходить за рамки.

Запомните! При необходимости смены ВРИ территории следует знать, что инициировать подобную процедуру вправе только владелец земли.

Главные особенности Классификатора

Из основных особенностей нового классификатора отметим:

1. Введенный классификатор регламентирует наименование, более подробное описание и числовые обозначения (коды) разновидностей разрешаемого использования участков земли.
2. Классификатор ВРИ включает 12 обобщённых разновидностей и уточнённые виды разрешённого законодателем использования земли. Относительно правил применения уточнённых или обобщённых видов разрешаемой деятельности можно сказать следующее: в отдельных ситуациях, когда конкретное направление для дальнейшего развития территорий ещё не выбрано, допустимо устанавливать обобщённый вид разрешаемого земельного использования без конкретизации. Когда такой обобщенный вид выступает основной разновидностью, это позволяет землепользователям осуществлять любые виды хозяйственной деятельности, включённые в состав уточнённых ВРИ.
3. В целом Классификатор ВРИ не вводит понятия основных, условных либо вспомогательных видов разрешаемого землепользования. Однако в некоторых ситуациях разновидность разрешаемого использования земель описана достаточно широко и сама по себе предполагает наличие разных видов возможной деятельности, и некоторые из них могут считаться вспомогательными. Так, вид «Индивидуальное жилищное строительство» (ВРИ под кодом 2.1) допускает выращивание пользователями плодовых, ягодных, бахчевых и иных культур. Однако названная деятельность должна проводиться не вместо, а вместе с ИЖС.
4. Для всех возможных видов разрешаемого использования в специальных примечаниях к Классификатору ВРИ регламентируется возможность постройки линейных объектов (кроме железной и автомобильной дороги), инженерных или защитных сооружений. Соответственно, для монтажа, например, линии связи или водопровода не потребуется устанавливать вспомогательные или основные разновидности разрешенного использования. Это удобно для землепользователей, поскольку им не нужно будет добиваться для монтажа линейных объектов установления каких-то иных кодов ВРИ, ведь они уже предусматриваются законодателем в каждом виде разрешаемого использования участков земли. Соответственно, значительно упрощается и кадастровый учет подобных объектов, поскольку исчезает потребность обработки кадастровых сведений в связи с выбором разрешённого землепользования участка перед непосредственным строительством линейного объекта.
5. При разработке Классификатора ВРИ учитывались разные факторы, включая критерий максимально возможного соответствия новых видов устоявшейся ранее системе категорий земли и наиболее часто встречающимся разновидностям территориальных зон. Тем не менее, в Классификаторе нет чёткого соответствия между видами разрешаемого использования участков земли и категориями земель. При определении конкретного ВРИ требуется руководствоваться целевым назначением земли в соответствии с категорией и установленной территориальной зоной.

Коды, обозначающие манипуляции человека с лесными ресурсами

• 10.0 — деятельность на наделах земли, связанная с использованием древесины, а именно: её заготовкой, вывозом и обработкой. Кроме того, в этот блок включают деятельность, направленную на сохранение баланса лесных ресурсов и охрану лесного наследства.
• 10.1 — порубка естественных лесных ресурсов. Порубка лесных ресурсов, которые выросли без вмешательства человека в условиях природы.
• 10.2 — плантации лесных ресурсов. Такая деятельность состоит из посадки насаждений деревьев, их выращивания и последующей рубки для хозяйственных нужд людей.
• 10.3 — порубка леса. Сбор или порубка ресурсов не древесного характера, например, живицы, дикорастущих растений или грибов.
• 10.4 — резервные лесные ресурсы. Деятельность, имеющая своей целью охрану и защиту этих ресурсов.

Основы

Использование земельных наделов регламентируется разнообразными актами разных уровней власти. Среди них выделяют:

• генеральный план – документ, содержащий информацию о развитии земель, принадлежащих муниципалитету. Он определяет направления, виды функциональных зон, меры защиты от ЧС различного характера и предложения по границам земель;
• правила землепользования включают в себя детализированные сведения о развитии территории, охраны культурных объектов, использования природных ресурсов и иные аналогичные сведения;
• документы зонирования содержат информацию о функциональных зонах, которые располагаются на принадлежащем муниципалитету наделу. Установлено, что вся земля делится на области, используемые для конкретных целей. В отношении каждой зоны определяется назначение, виды образований и параметры развития;
• градостроительный регламент определяет параметры каждой из зон, находящихся внутри муниципалитета:
  1. способ применения;
• предельные размеры наделов, учитываемые при выделении, требования к строительству;
• установленные ограничения, препятствующие отдельным способам использования.

Для некоторых земель регламенты не разрабатываются. К ним относят, к примеру, земли сельхозназначения, расположенные под лесом, покрытые водой и некоторые другие.

Вид разрешенного использования (ВРИ) подразумевает наличие ограничений на строительство. Особенности также определяются той территориальной зоной, в которую входит конкретный участок.